Toimistojen energiankulutuksen vähentäminen: missä todellinen hukka syntyy

Perinteiset toimistojen energiansäästöohjeet kehottavat sammuttamaan valot, kytkemään jatkojohdot pois päältä ja laittamaan näytöt valmiustilaan. Nämä ovat hyviä tapoja, mutta niiden vaikutus kokonaissähkölaskuun on marginaalinen.

Todelliset luvut kertovat toista: toimistokiinteistössä suurin osa energiasta kuluu LVI-järjestelmiin ja sisäilman lämmitykseen sekä jäähdytykseen. Viime vuosien merkittävin muutos on se, että rakennusten käyttöaste on huomattavasti aiempaa matalampi.

Lyhyesti:

• LVI-järjestelmät vastaavat yli puolesta toimistorakennuksen energiankulutuksesta. Valaistuksella ja IT-laitteilla on merkitystä, mutta ne eivät ratkaise kokonaisuutta.
• Hybridityö on vähentänyt toimistojen läsnäoloa ilman vastaavaa energiankulutuksen laskua, koska talotekniikka käy edelleen täyden kuormituksen mukaan.
• Suurimmat energiahukat johtuvat jäykistä käyntiajoista ja säätämättömistä suuralueista, eivät työntekijöiden henkilökohtaisista toimintatavoista.
• Vuokrakiinteistöissä energialaskun maksaja ja investoinneista päättävä taho ovat harvoin samoja: kyseessä on sopimustekninen ongelma ennen teknistä haastetta.

Mihin energia kuluu toimistorakennuksessa

ENEAn ja Assoimmobiliaren toimistojen kulutusvertailuraportti, joka perustuu 118 rakennuksen otokseen, antaa selvän jakauman: 57 % lämmitys, ilmanvaihto ja jäähdytys (LVI), 26 % sähkölaitteet ja pistorasiakuormat, 17 % valaistus.
Tämän suhdeluvun tulisi ohjata jokaista energiansäästösuunnitelmaa. Toimenpiteellä, joka kohdistuu 57 prosenttiin kulutuksesta, on aivan toisenlainen vaikuttavuus kuin toimella, joka kohdistuu 17 prosenttiin – ja ero näkyy heti ensimmäisessä tilinpäätöksessä.
Tämä ei tarkoita valaistuksen tai toimistolaitteiden huomiotta jättämistä. Se tarkoittaa sitä, että niistä ei tule aloittaa, eikä säästötoimia pidä pysäyttää pelkkään LED-valaisimien vaihtoon.

Hybridityö muutti ongelman luonteen

Etätyötä tekee säännöllisesti merkittävä osa toimihenkilöistä, ja suurissa yrityksissä hybridityön piirissä on jo yli puolet henkilöstöstä.
Toimistotiloissa seuraukset näkyvät selvästi: kerroksia, joissa puolet työpisteistä on tyhjinä, huomattavasti hiljaisempia maanantaita ja perjantaita verrattuna keskiviikkoon sekä varattuja mutta tyhjillään olevia neuvotteluhuoneita.
Kiinteistötekniikka ei kuitenkaan ole sopeutunut tähän muutokseen. Järjestelmät jatkavat tilojen lämmitystä, jäähdytystä ja ilmanvaihtoa vanhoilla mitoituksilla ja täyden miehityksen aikatauluilla. Kokonaiskulutus laskee vain vähän, mutta energiankulutus läsnäolevaa työntekijää kohti kasvaa jyrkästi.
Tässä piilee kiinteistöpäällikön konkreettisin säästömahdollisuus: ei kallis investointi, vaan rakennuksen todellisen käytön ja talotekniikan ohjauksen yhteensovittaminen.

Tyypillisimmät energiahukat lähes jokaisessa toimistossa

Talotekniikka kohtelee koko kerrosta yhtenäisenä alueena. Kymmenen hengen läsnäolo sadan hengen avotoimistossa käynnistää ilmanvaihdon ja lämpötilasäädön täydellä teholla koko kerroksessa.
Käyntiajat noudattavat rakennuksen aukioloaikoja eivätkä todellista käyttöä. Järjestelmä käynnistyy kello kuudelta saavuttaakseen tavoitetilan kahdeksalta ja sammuu vasta aulan sulkeutuessa riippumatta siitä, kuinka monta ihmistä tiloissa todellisuudessa työskentelee.
Yö- ja viikonloppuajan pohjakulutus pysyy korkeana. Tämä on helpoin tarkistus, ja se paljastaa lähes aina hukkakulutusta: valmiustilassa pyörivät vedenjäähdyttimet, ilmanvaihto ilman yöpudotusta, jatkuvasti päällä olevat kahvi- ja myyntiautomaatit sekä jäähdytetyt kytkinkaapit eristämättömissä tiloissa.
Tilojen ylijäähdytys kesäisin. Liiallinen jäähdytys on yleisin näkymättömän tuhlauksen muoto, sillä kylmyydestä valitetaan harvemmin yhtä hanakasti kuin kuumuudesta, mikä johtaa tilanteisiin, joissa toimistossa joudutaan työskentelemään takki päällä elokuussa.
Neuvotteluhuoneita kohdellaan jatkuvasti käytössä olevina tiloina, vaikka ne ovat malliesimerkki tiloista, joissa tarvitaan läsnäoloon perustuvaa ohjausta.

Mitä toimistokiinteistössä tulee mitata

Toimenpiteet nopeimmalla takaisinmaksuajalla

Käyntiaikojen uudelleenkalibrointi todellisen käytön mukaan viikonpäiväkohtaisesti. Tämä on täysin maksutonta ja tuottaa välittömiä säästöjä.
Säätöalueiden eriyttäminen toisistaan alkaen alhaisen käyttöasteen kerroksista ja eri ilmansuuntiin avautuvista julkisivuista. Jos laitteisto tukee tätä, kyse on vain ohjausjärjestelmän parametroinnista.
Neuvotteluhuoneiden ja yhteistilojen kytkeminen läsnäolo-ohjaukseen sekä valaistuksen että ilmanvaihdon osalta.
Kesä- ja talvilämpötilojen asetusarvojen tarkistus ja todellisten olosuhteiden varmentaminen anturimittauksilla subjektiivisten palautteiden sijaan. Yhden tai kahden asteen korjaus koko kiinteistön alalla säästää enemmän kuin mikään henkilöstökampanja.
Hajautetun IT-infrastruktuurin kuormituksen järkeistäminen. Kerroksissa sijaitsevia pieniä laitetiloja ja verkkokaappeja jäähdytetään usein huonosti ja jatkuvasti: niitä tulee kohdella itsenäisinä palvelintiloina omalla energiamittauksellaan.
Vasta näiden käyttötapatoimien jälkeen on perusteltua arvioida jäähdytyskoneiden uusimista, laajaa LED-saneerausta tai vaipan eristyskorjauksia, jotka ovat tärkeitä hankkeita mutta vaativat aivan toisenlaisia pääomia ja takaisinmaksuaikoja. Oikea menetelmä niiden mitoittamiseen on virallinen energiakatselmus.

Kuka maksaa energian ja kuka päättää investoinneista

Vuokratuissa toimistokiinteistöissä sopimustekninen asetelma painaa usein enemmän kuin tekniikka. Energialaskut maksaa yleensä vuokralainen suoraan tai ylläpitovuokrassa, kun taas investoinnit kiinteistön vaippaan ja päälaitteisiin kuuluvat kiinteistönomistajalle.
Vuokralainen maksaa kulutuksen, muttei voi muuttaa pääjärjestelmiä. Omistaja voisi investoida, mutta ei näe säästöä omassa laskussaan (split-incentive -ongelma). Tuloksena molemmat osapuolet lykkäävät toimenpiteitä.
Kaksi asiaa muuttaa tilanteen. Ensimmäinen on jaettu, luotettava mittausdata: molempien osapuolten hyväksymä kerros- ja vyöhykekohtainen kulutustieto muuttaa keskustelun mielipiteistä todennetuiksi luvuiksi.
Toinen tekijä on kiinteistön markkina-arvo. Energiatehokkuusvaatimukset sekä ympäristösertifioinnit kuten LEED-, BREEAM- tai WELL-sertifioinnit ovat muodostuneet vuokralaisille ratkaiseviksi kriteereiksi toimitilojen valinnassa.

Työkalut

UTwinin energianhallintaohjelmisto mittaa sähkön, veden, kaasun ja sisäilmaolosuhteiden arvoja älymittareilla ja IoT-antureilla, sijoittaa tiedot kerrospohjakuviin ja hälyttää poikkeamista.
Toimistoissa suurin lisäarvo syntyy kulutuksen ja todellisen läsnäolon yhdistämisestä. Tieto siitä, että kolmas kerros kuluttaa saman verran energiaa kuin toinen kerros puolella henkilömäärästä, mahdollistaa LVI-ohjelmoinnin välittömän korjaamisen ilman investointeja.
Talotekniikan etäohjaus mahdollistaa muutosten viemisen käytäntöön ilman raskasta kiinteistöautomaatiojärjestelmää. Tämä on tyypillinen tilanne, jossa kevyt IoT-ratkaisu tuottaa valtaosan perinteisen rakennusautomaatiojärjestelmän (BMS) hyödyistä murto-osalla kustannuksista.
Integraatio huolto- ja kunnossapito-ohjelmistoon varmistaa, että energiankulutuksen seurannan havaitsema poikkeama muuttuu välittömästi vastuuhenkilölle osoitetuksi huoltotehtäväksi.

Usein kysytyt kysymykset

• Mikä on toimiston suurin energiankulutuserä?

  Lämmitys, ilmanvaihto ja jäähdytys (LVI). ENEA-Assoimmobiliaren toimistojen vertailuraportti osoittaa, että LVI muodostaa 57 % toimistojen kokonaiskulutuksesta verrattuna toimistolaitteiden 26 prosenttiin ja valaistuksen 17 prosenttiin. Kaikki vähennyssuunnitelmat, jotka keskittyvät muihin osa-alueisiin, käsittelevät vain pientä osaa ongelmasta.

• Kuinka paljon voidaan säästää ilman investointeja?

  Riippuu rakennuksen lähtötasosta, ja säästölupauksiin ennen mittauksia kannattaa suhtautua varauksella. Nollainvestoinnin toimenpiteet – käyntiaikojen optimointi, säätöalueiden eriyttäminen ja lämpötila-asetusten korjaus – tuottavat tuloksia heti samalla kaudella, ja tulokset todennetaan vertaamalla sääkorjattua kulutusta edellisvuoteen.

• Onko hybridityö vähentänyt toimistojen energiankulutusta?

  Huomattavasti vähemmän kuin oletetaan. Läsnäolo vähenee, mutta jos järjestelmät pysyvät täyden miehityksen asetuksissa, kokonaiskulutus laskee vain vähän ja kulutus läsnäolijaa kohti kasvaa. Hyöty saavutetaan vasta, kun käyntiajat ja vyöhykkeet sovitetaan todelliseen käyttöasteeseen.

• Tarvitaanko tulosten saavuttamiseen täysimittainen rakennusautomaatiojärjestelmä?

  Ei välttämättä. Keskikokoisessa toimistorakennuksessa etäohjauksella varustettu energianseuranta-alusta kattaa valtaosan tarpeista huomattavasti nopeammin ja edullisemmin. Täysimittainen rakennusautomaatiojärjestelmä on perusteltu lähinnä suurissa ja monimutkaisissa kiinteistöissä, joiden laitteisto on jo valmiiksi integroitu keskitettyyn valvomoon.

Mistä kannattaa aloittaa

Kaksi avainlukua riittää alkuun pääsemiseksi: paljonko kiinteistö kuluttaa aukioloaikojen ulkopuolella ja paljonko se kuluttaa läsnäolevaa henkilöä kohden.
Ensimmäinen kertoo, mitä tyhjän rakennuksen ylläpito maksaa; toinen paljastaa, toimiiko tekniikka edelleen sellaisen käyttöasteen mukaan, jota ei enää ole. Näiden pohjalta toimenpiteet asettuvat itsestään tärkeysjärjestykseen.