EPBD-richtlijn voor ‘groene gebouwen’: wat verandert er voor bedrijfsgebouwen en gebouwen in de tertiaire sector

De Europese richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen, EPBD (EU) 2024/1275, staat in Italië bekend als de ‘richtlijn voor groene gebouwen’. Die benaming is misleidend, want de meest directe gevolgen hebben niet betrekking op woningen, maar op kantoren, winkels, hotels, zorginstellingen, scholen en industriële bedrijfshallen.

Voor beheerders van bedrijfspanden is het praktische uitgangspunt duidelijk. De richtlijn verplicht niet tot renovatie van alle gebouwen. Ze vereist inzicht in het energieverbruik van gebouwen, verbetering van de gebouwen die het slechtst presteren en de installatie van systemen waarmee de technische installaties kunnen worden aangestuurd.

Kort samengevat:

• De richtlijn geldt ook voor niet-residentiële gebouwen, met deadlines vanaf 2026.
• De twee meest nabije verplichtingen voor de tertiaire sector zijn zonnepanelen op nieuwe gebouwen van meer dan 250 vierkante meter en automatisering van installaties boven 70 kW uiterlijk eind 2029.
• De minimale energieprestatie-eisen gelden voor de slechtst presterende gebouwen, niet voor alle gebouwen.
• Italië heeft de richtlijn nog niet omgezet: de praktische regels worden vastgelegd in nationale besluiten.

Wat is de EPBD en waarom is deze relevant voor bedrijfspanden?

De EPBD is de richtlijn die Europese doelstellingen vastlegt voor de energieprestatie van het gebouwenbestand, met het oog op decarbonisatie tegen 2050. De richtlijn geldt niet rechtstreeks voor eigenaren, maar verplicht de lidstaten om haar om te zetten in nationale wetgeving.
Dit verklaart waarom veel alarmerende berichtgeving onnauwkeurig was. De richtlijn verplicht een eigenaar niet om vóór een bepaalde datum met bouwwerkzaamheden te beginnen. Ze verplicht landen om meetbare resultaten te behalen voor hun gebouwenbestand; de nationale regels bepalen hoe dat gebeurt.
Voor gebouwen in de tertiaire sector verandert de praktische situatie echter weinig. De Europese doelstellingen leiden tot verplichtingen voor nieuwbouw, ingrijpende renovaties, technische installaties en voorzieningen. De bijbehorende deadlines zijn al vastgelegd.

Waar staat Italië?

Dit is de onzekerheid waarmee rekening moet worden gehouden bij het lezen van alle informatie over dit onderwerp, ook van dit artikel.
De omzettingstermijn liep af op 29 mei 2026, maar Italië had de richtlijn op die datum nog niet omgezet. Ook het nationale plan voor de renovatie van gebouwen ontbrak, hoewel dit uiterlijk op 31 december 2025 moest worden ingediend. Dit leidde tot de opening van een inbreukprocedure.
In de praktijk betekent dit twee dingen. Ten eerste worden de drempelwaarden, uitzonderingen en toepassingsprocedures in Italië vastgelegd in de nationale omzettingsbesluiten. Deze moeten worden geraadpleegd zodra ze zijn gepubliceerd. Ten tweede blijven de Europese deadlines het uitgangspunt voor de planning: wie wacht met het beoordelen van gebouwen totdat de besluiten verschijnen, zal achter de feiten aanlopen.

De belangrijkste deadlines voor gebouwen in de tertiaire sector

De data zijn die van de richtlijn. De nationale omzetting kan ze nader specificeren, uitzonderingen invoeren en de verificatieprocedures vastleggen.

Wat betekent ‘de slechtst presterende 16%’ precies?

Dit is het meest verkeerd begrepen punt. De MEPS leggen niet voor elk gebouw dezelfde energieklasse vast, maar stellen een relatieve drempel vast op basis van het nationale gebouwenbestand dat op 1 januari 2020 bestond. Deze wordt uitgedrukt in kWh per vierkante meter per jaar.
Uiterlijk in 2030 moeten niet-residentiële gebouwen uit de groep met de slechtst presterende 16% van het gebouwenbestand komen; uiterlijk in 2033 geldt dit voor de slechtst presterende 26%. In de praktijk treft de verplichting eerst de gebouwen met de laagste energieprestatie. Om te weten of een gebouw risico loopt, moet het werkelijke specifieke energieverbruik bekend zijn, en niet alleen de klasse op het energieprestatiecertificaat (APE).
Ook het energieprestatiecertificaat verandert: de richtlijn voorziet in een geharmoniseerde schaal van A tot G, waarbij klasse A is gereserveerd voor emissievrije gebouwen en klasse G overeenkomt met de minst efficiënte gebouwen.

Wat is nu verstandig om te doen?

In afwachting van de besluiten bestaat nuttig werk niet zozeer uit regelgeving, maar uit het verzamelen van informatie:

• Breng het werkelijke energieverbruik van gebouwen in kaart. Het specifieke verbruik per vierkante meter is de meeteenheid voor de MEPS en moet worden berekend op basis van het werkelijke verbruik. Het vormt ook het uitgangspunt voor een energieaudit.
• Breng het vermogen van de installaties in kaart. De BACS-drempel van 70 kW, die uiterlijk eind 2029 geldt, heeft betrekking op veel meer gebouwen dan vaak wordt gedacht. Het is verstandig om de gebouwen boven deze drempel tijdig te inventariseren.
• Beoordeel de daken. Oppervlakte, oriëntatie en draagvermogen bepalen of de verplichting voor zonnepanelen eenvoudig of kostbaar wordt. Deze beoordeling kost tijd.
• Rangschik de maatregelen op basis van de terugverdientijd. Deadlines zijn randvoorwaarden, geen plan. Maatregelen moeten nog steeds worden gekozen op basis van hun rendement, zoals uitgelegd in onze gids voor verbetering van de energie-efficiëntie van gebouwen.
• Bewaar bewijsmateriaal. Historisch verbruik, uitgevoerde maatregelen en prestaties vóór en na de ingrepen zijn nodig om naleving aan te tonen en subsidies aan te vragen.

Per sector: waar gelden de verplichtingen het eerst?

Dezelfde verplichting heeft verschillende gevolgen, afhankelijk van het type gebouw:

• Kantoren en hoofdkantoren: centrale installaties overschrijden vaak de vermogensdrempels voor automatisering, en bedrijfsparkeerplaatsen kunnen eisen voor laadpunten activeren. Lees meer: het energieverbruik op kantoor verminderen.
• Retail en winkelcentra: veel afzonderlijke verkooppunten zijn klein en vaak gehuurd. Het is belangrijk vast te stellen wie – eigenaar of huurder – de werkzaamheden uitvoert en betaalt, en wie de gegevens beheert. Lees meer: energiemanagement in de retail en in winkelcentra.
• Hotels: grote oppervlakken, omvangrijke installaties en voortdurende comfortvereisten maken automatisering de meest praktische eerste stap voordat de gebouwschil wordt aangepakt. Lees meer: energiemanagement in hotels.
• Ziekenhuizen en woonzorginstellingen: hoge geïnstalleerde capaciteit en installaties die continu in bedrijf zijn. De BACS-drempels worden gemakkelijk overschreden, maar de verplichtingen moeten worden nageleefd zonder de bedrijfscontinuïteit of het comfort in gevaar te brengen. Lees meer: energiemanagement in ziekenhuizen en woonzorginstellingen.
• Scholen en openbare gebouwen: het gebouwenbestand is vaak verouderd en daardoor kwetsbaarder voor de minimale energieprestatie-eisen. Specifieke financiering en bestaande verplichtingen voor de publieke sector kunnen hierbij helpen. Lees meer: energie-efficiëntie in scholen en in openbare gebouwen.

Subsidies helpen, maar hebben ook hun eigen deadlines

Europese verplichtingen en nationale subsidies volgen verschillende tijdschema's. Het is verstandig om daar bij de planning rekening mee te houden.
De Conto Termico-regeling is ook beschikbaar voor bedrijven die werkzaamheden uitvoeren aan gebouwen in de tertiaire sector, waaronder isolatie, energiezuinige verlichting en gebouwautomatisering. Het nieuwe Transitieplan 5.0 omvat ook onderling verbonden immateriële activa, zoals monitoringsoftware. Deze maatregelen hebben hun eigen aanvraag- en subsidiabele perioden: wie werkzaamheden uitsluitend plant op basis van de deadlines van de richtlijn, loopt het risico de subsidieperiode te missen.

Hoe sluit dit aan op certificeringen en ISO 50001?

Drie verschillende trajecten die grotendeels dezelfde gegevens vereisen.
De EPBD is regelgeving en heeft betrekking op de energieprestatie van gebouwen. De LEED-, BREEAM- en WELL-certificeringen zijn vrijwillig en sluiten aan op de behoeften van de markt. ISO 50001 is een managementsysteem dat interne processen structureert.
Wie deze trajecten afzonderlijk aanpakt, verzamelt uiteindelijk drie keer dezelfde informatie. Wie de monitoring van energieverbruik en omgevingscondities één keer goed inricht, voorziet in de informatiebehoefte van alle drie en is ook voorbereid wanneer de nationale omzettingsbesluiten verschijnen.

De BACS-verplichting raakt als eerste de technische installaties

Van alle deadlines is de verplichting voor automatisering het meest concreet voor beheerders van bestaande gebouwen, omdat hiervoor de gebouwschil niet hoeft te worden aangepast.
De richtlijn vereist dat niet-residentiële gebouwen met verwarmingsinstallaties boven een bepaalde capaciteit worden uitgerust met gebouwbeheers- en controlesystemen, wanneer dit technisch en economisch haalbaar is. De drempel van 290 kW is al opgenomen; de drempel van 70 kW geldt uiterlijk eind 2029.
Een dergelijk systeem moet het energieverbruik kunnen monitoren en analyseren, efficiëntieverlies van installaties kunnen detecteren en aanpassingen van de regeling mogelijk maken. Dit zijn de functies van een BMS. In middelgrote en kleine gebouwen kunnen deze functies tegenwoordig ook worden gerealiseerd met lichtere cloudoplossingen, zoals we uitleggen in ons artikel over BMS en gebouwautomatisering.

De hulpmiddelen: naleving en besparingen zijn gebaseerd op dezelfde gegevens

Alles wat volgens de richtlijn moet worden aangetoond, berust op dezelfde basis: weten hoeveel energie elk gebouw verbruikt, hoe dat verbruik zich ontwikkelt en onder welke comfortomstandigheden dit gebeurt.
De energiemanagementsoftware van UTwin ondersteunt dit met slimme meters en IoT-sensoren voor energie, water, gas en omgevingsparameters; gegevensverzameling in de cloud; visualisatie op het gebouwmodel; AI-algoritmen die afwijkingen detecteren; en bediening van installaties op afstand op basis van het buitenklimaat en de bezetting.
Voor gebouwen waarin een traditioneel BMS niet rendabel is, zoals winkels, supermarkten, hotels, woonzorginstellingen en kleine vestigingen, functioneert het platform als een light-BMS, met tot 70% lagere CAPEX. Waar al een BMS aanwezig is, wordt het platform geïntegreerd en worden de automatiseringsfuncties uitgebreid.
De geïntegreerde onderhoudssoftware (CMMS) registreert onderhoudswerkzaamheden en levert daarmee de documentatie die nodig is om naleving aan te tonen.

Veelgestelde vragen

• Verplicht de EPBD-richtlijn bedrijven om hun gebouwen te renoveren?

  Nee, niet rechtstreeks. De richtlijn verplicht de lidstaten om doelstellingen voor hun nationale gebouwenbestand te behalen. De nationale omzettingsregels bepalen de verplichtingen en toepassingsprocedures. Voor niet-residentiële gebouwen gelden de minimale energieprestatie-eisen bovendien voor het slechtst presterende deel van het gebouwenbestand, niet voor alle gebouwen.

• Wat zijn de eerstvolgende deadlines voor niet-residentiële gebouwen?

  De eerstvolgende deadlines zijn de verplichting om zonnepanelen te installeren op nieuwe niet-residentiële gebouwen van meer dan 250 vierkante meter uiterlijk op 31 december 2026 en op gebouwen van meer dan 500 vierkante meter die ingrijpend worden gerenoveerd uiterlijk op 31 december 2027. Daarna volgt de verplichting om automatiserings- en controlesystemen te installeren bij installaties boven 70 kW, uiterlijk eind 2029.

• Heeft Italië de EPBD-richtlijn omgezet in nationale wetgeving?

  Op de deadline van 29 mei 2026 was de omzetting nog niet afgerond en liep ook het nationale plan voor de renovatie van gebouwen achter. De Italiaanse toepassingsregels, inclusief eventuele uitzonderingen, worden vastgelegd in de nationale omzettingsbesluiten.

• Wat verandert er aan het energieprestatiecertificaat?

  De richtlijn voorziet in een geharmoniseerde schaal van A tot G, waarbij klasse A is gereserveerd voor emissievrije gebouwen en klasse G voor de minst efficiënte gebouwen. Ook komt er een energieprestatiecertificaat met meer informatie dat op Europees niveau vergelijkbaar is.

• Wat is het verband tussen de EPBD en de verplichting om automatiseringssystemen te installeren?

  De BACS-verplichting is rechtstreeks in de richtlijn opgenomen voor niet-residentiële gebouwen waarvan de technische installaties bepaalde vermogensdrempels overschrijden, wanneer dit technisch en economisch haalbaar is. Deze maatregel heeft de grootste impact op bestaande gebouwen, omdat hij betrekking heeft op de installaties en niet op de gebouwschil.

Waar begin je?

De eerste stap kost vrijwel niets: maak een overzicht van alle gebouwen in de vastgoedportefeuille met hun vloeroppervlak, jaarlijkse specifieke energieverbruik, vermogen van de verwarmingsinstallaties, aanwezigheid van een automatiseringssysteem en aantal parkeerplaatsen.
Deze tabel laat al zien welke gebouwen het eerst onder de verplichtingen vallen en welke eisen als eerste van kracht worden. Zo verandert een als bedreigend ervaren richtlijn in een gestructureerd werkplan op basis van prioriteiten.